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「賃料の守秘義務」

拝啓
 
向夏の候、貴社いよいよご清祥のこととお喜び申し上げます。
平素は格別のお引き立てを賜り、ありがたく厚く御礼申し上げます。
 
 さて今回は賃料に関して。
バブル崩壊後、不動産価格の大幅な下落に伴い賃料もかなり下がってしまいました。
当然弊社で管理させていただいておりますアパート・マンションにおきましても同一物件にも関わらず入居時期によって賃料に差がある物件が多数ございます。
ある意味極めて理不尽な話ですが、契約期間の長い入居者ほど高い賃料を、新しい入居者ほど安い賃料を支払っているのが現実です。
 
 オーナー様が一番心配されている点がこの点ではないでしょうか。
普通に考えれば不公平に見えるこの賃料の格差。
中には空き室の募集賃料の改定時に物件全ての賃料を同一賃料に下げてしまわれる豪気なオーナー様もいらっしゃいますが、現実問題としてそれもなかなかできないこと。
弊社管理物件の場合、賃料の高い入居者が「同じ間取りなのに家賃が高いのはオカシイ。下げてくれ!」と言ってこられた場合、オーナー様の了解を得てほぼ同一賃料に下げております。
 
 入居者の中には「過去にさかのぼって差額の合計を払い戻せ!」という過激な入居者もおりますが、これに応じる必要はあるでしょうか?
答えはNO です。
 
 基本的には賃料については貸主と借主が合意をすればどのような設定をしても構いません。
契約時の周辺の相場や経済情勢と照らし合わせて「妥当と思われる賃料」で双方が納得して契約したのですから、本来文句を言われる筋合いはありません。
もちろん賃料の格差を指摘されても下げねばならない義務はオーナー側にはないのです。
しかしながら「賃料を下げなければ解約する」と言われれば、空室が埋まりにくいご時世ですから、「仕方が無い」と同じ賃料まで下げてあげるのが無難な対応策であります。
 
 逆に賃料が安い新しい入居者が、高い入居者に向かって「お宅に比べてこんなに安く借りてる」と自慢した場合はどうでしょう?
その結果家賃を下げざるを得ず実質的に損害が発生した場合、その自慢した入居者に損害賠償を請求することができるでしょうか?
これの答えもNO です。
仮に賃料の差を知った「高い入居者」が賃料交渉をしてきたとしても、応じるか否かはオーナーの判断一つだからです(と言っても実際にはこの場合オーナー側が不利ですけどね)。
 
 確かに契約行為には「守秘義務」が発生します。
しかし一般的に守秘義務とは、例えば医者が患者の、弁護士が依頼人の仕事上知りえた秘密を第三者に口外しないことであります。
したがって賃貸借契約の場合、オーナーや管理会社が知っている入居者の個人情報、例えば年収や勤務先、携帯電話の番号等を正当な理由無く口外してはならないのであって、入居者が安い賃料を自慢してもペナルティを課すことは、例えそのような特約を設けていたとしても現実的には難しいことであるようです。
 
ところで今年は「空梅雨」なんでしょうか?
ご自愛下さい。
 
敬具
 
2004年6月 第61号「賃料の守秘義務」


2004.04.22 | オーナーズ倶楽部一覧へ

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