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「不動産価格ピークの見極め?」

拝啓
 
秋涼の候、ますます御健勝のこととお慶び申し上げます。
平素は格別のお引き立てを賜り、ありがたく厚く御礼申し上げます。
 
 さて、先日今年の基準地価が発表になりました。
新聞の見出し的には「上昇」「値上り」と言った文字が目立ちましたが、でもよ~く数字を見てみると全国47 都道府県の中で地価が上昇したのは10 だけなんですね(但し住宅地、商業地は13)。
 
 その10~13 都道府県は所謂三大都市圏と呼ばれる首都圏・近畿圏・名古屋圏でに集中しています。
つまり他30 以上の県の地価はまだ下落している訳です。
 
 で、その三大都市圏の特に商業系の地価を引っ張ってきたと言われているのが、以前小紙でも取り上げさせて頂いた「ファンド」です。
つまり投資マネーのことです(昨年6月号をご参照下さい)
法人個人の様々な投資家のお金を集めて運用し配分するというファンドですが、都心などのプレミア地区(最近、銀座・青山などの一等地のことをこう呼ぶそうです)にあるテナントビルにこのファンドマネーが大量に流れ込み、賃料と言う固定収入をあてにして所有者が変わるたびにビルの価格が跳ね上がるという現象が起こっております。
 (「ビル転がし」とでも呼びましょう)
 
 しかしこの肝心な賃料がどうも不安材料らしいのです。
更新時に賃料の値上げを想定して利回りを計算していたのに、値上げ要求したらテナントから訴えられたり、逆に「値下げしないなら出て行く」と脅されたり。
 
 特にここ最近のファンドの購入物件は元々の期待利回りがかなり低い傾向にありますから(2~3%)賃料が下がったり固定資産税が上がったりすると、さあ大変です。
村上ファンドの例でもお分かりのように、ファンドに預けたお金は銀行と違い国家が保証してくれません。従って一度信用を失えば、あっと言う間に破綻する可能性が高いんです。
 
 そもそも賃料が未来永劫上がり続けるなんてことは有り得ない訳ですから、必ず下がり局面もやってきます。
その時に投資先の収益物件が逆転現象(逆ザヤ)を簡単に起こしてしまうような“力の無いファンドの破綻”がニュースになり始めたら、ここしばらく続いた不動産価格の高騰も折り返し地点ではないでしょうか。
 
 あくまでも個人的な感覚ですが、振り返って見ますと平成16年の秋頃~翌春頃までが不動産の底値だったような気が致します。私自身、先行きが判らなくて萎縮していたその時期に、マイホームを購入されたお客様もいれば、その好機を見据えて投資されていたプロ中のプロも私の身近にいて、つくづく「自分はまだまだ不動産のことがわかってないなぁ」と実感する今日この頃でございます。
 
 朝晩は大分涼しくなって参りました。寝冷えなどされませぬ様ご自愛下さい。
 
敬具
 
2007年9 第100号「不動産価格ピークの見極め?」


2007.09.25 | オーナーズ倶楽部一覧へ

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