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「早くもアベノミクスの功罪」

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左の表はバブル期から2年前までの国民の平均年収・貯蓄額等を総務省がまとめたものです。
改めて見ると意外なことに勤労者(言い方古いなー)の平均年収のピークは平成10 年なんですね。
バブルがはじけたのが平成2 年で、地価はそれから約20 年間下がり続けたわけですが、国民の平均所得はバブル崩壊後8年間も増え続けたということになります。
 
個人的な記憶では、賃料は平成5 年(1993)頃までは更新時に普通に値上げしていたような気がします。
 
当時の大蔵省の不動産融資に対する総量規制によって地価は劇的に下落を始めましたが、確かに建売やマンションはまだまだ売れていました。
年収は上がり続けていたわけですから、不動産の価格が下がれば買いやすくなったのも頷けます。
一方の賃料はどうにかしばらくの間は高値を維持していたと思います。
 
その賃料の下落に影響を与え始めたターニングポイントは、これも個人的な記憶ですが、山一證券の破綻に象徴される平成9 年(1997)の暮れだったと思います。
(あの年の年末は仕事的に非常に暗かった覚えがあります。ちなみに消費増税3%→5%は平成10 年4 月から。)
 
つまり「賃料相場」は、土地の価格に代表される「売買相場」に必ずしも直結しないんですね。
 
ここでもう一度上の表を見てください。
一番下の平成24 年は13 年続けて下がり続けた年収が上昇に転じています。
ということは、今後賃料相場が上がる可能性が期待出来る訳です。
 
一方、今賃貸市場は一言で言えば供給過剰です。
即ち借手市場なので賃料は弱含みです。
相場が下がっているのであれば供給量を調整するのが普通の業界なのでしょうが、不動産・建設業界はそんなことしません(笑)。
そんなことしたら特に建設業界=ゼネコン・ハウスメーカーは会社が潰れてしまうからです。
アベノミクス政策による株価の上昇で、株で儲けた個人投資家のバブルマネーがじゃぶじゃぶと不動産=賃貸物件流れ込んでいるので空前の新築供給ラッシュです。
もちろん老朽化して解体される物件もあるので、増える一方ではありません。
建物の新陳代謝という意味においては賃貸物件の品質向上に大きく貢献していると言えるかもしれませんね。
 
政府の目論見通りに物価が緩やかに上昇し、サラリーマンの給料がこのまま上がり続ければ、供給過剰の勢いを上回って賃料が上昇するかもしれませんね。
一度歯車がその方向に動き出せば意外と物事いい方向に進んだりしますから。
 
でもバブル期と決定的に違うことが一つあります。
人口です。
年収のピークであった平成10年と比べると15 歳~65 歳の人口は1 割減っています。
この年齢層の方々だけが賃貸物件の検討者ではありませんが、普通に考えれば需要が1 割減っていると理解しても決して大げさではないと思います。
ココから先は、国も、会社も、物件も、舵取りが一層難しくなりますね。
 
暑さが本番です。
ご自愛ください。
 
 
2014年7月 第182号「早くもアベノミクスの功罪」


2014.08.01 | オーナーズ倶楽部一覧へ

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