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「明治以来の民法改正」

前回の改正が1898 年(明治31 年)。
そもそも100 年以上も改正されなかったこと自体が大問題であるはずの民法。
であるがゆえに身近な法律であると同時に一般論的な扱いしか受けていなかったように思いますが、そんな化石のような法律:民法が改正されることになりました。
(来年の通常国会提出で施行時期はまだ未定)。
 
改正最大の理由は「読んでもよくわからないから、わかりやすくする」ためだそうです(笑)。
 
改正後は「民法を見れば解決方法が書いてあるようにする」「解釈論や判例で補わなくとも読めば解る様にする」んだそうで、何とも頼もしい限りであります。
 
民法は不動産取引の中でも特に賃貸借契約に関する規定の多い法律です。
従いまして今回の改正は、まさに皆様賃貸不動産オーナーや我々管理会社に与える影響が大きいと言えます。
 
まず大きな改正箇所として「解約時の敷金清算」が明文化されました。
今までは国交省のガイドラインに基づき原状回復の線引きを行っておりましたが「自然損耗や通常損耗・経年変化による損傷は原状回復の対象とはならない」と法律に明記されることになります。
 
ただこれに関しては業界的には既に常識化しており、実務に法律がようやく追いついた感がございます。
他にも同様に実務が先行している改正点が多く、このあたりは有難い改正です。
 
しかしながら、大きく変更せざるを得ない箇所もあります。連帯保証人に関する項目です。
 
今まで賃貸借契約における連帯保証人というのは、借主本人が負う「全ての債務」に関し連帯保証の責任を負います。
全ての債務とは、滞納賃料はもちろんのこと残留物の処分等の原状回復費用、事件や事故・火災等による損害賠償までを指します。
このように最悪の場合に保証額がいくらになるかわからない「青天井の債務」に対する保証のことを「根保証」と言いますが、この根保証が禁止になります(一般の金融債務に関する根保証は既に禁止になっています)。
 
実務的には契約書や連帯保証人承諾書等に「極度額」という具体的な金額を明記しないと保証そのものが無効扱いされてしまうことになります。これは極めて重要な注意点です。
 
それではその極度額を一体いくらに設定すればいいのか?
弁護士の見解では概ね「賃料の20 ヶ月相当分程度」ではないかとのこと。
賃料5 万円のアパートであれば100 万円、10 万円のマンションなら200 万円ということになります。
もちろん極度額を5000 万円とか1 億円と書いても法律上の問題はないのですが、たかが数万円のアパートの契約書にそんな金額が書いてあると誰もハンコを押さなくなる可能性が極めて高く現実的ではないでしょう、との見解です。
 
但しこれに関しても、入居者の失火により建物が全焼してしまうなどの特別な場合を除いて家主の損害額が賃料の20 ヶ月分を超えることは稀であるため、入居者への家財保険加入の義務付け等で大部分カバーできることであり、実務上の影響はそれほど大きくなさそうです。
 
但し弁護士曰く「これを機会にオーナーの加入している建物の火災保険の内容を見直しして、改めて万が一の場合に備えるようアドバイスしてください」とのことでした。
 
他にも連帯保証人を引き受ける時点で、借主本人の詳しい財政状況の説明を受けた上で連帯保証承諾する必要が追加されるようです(説明がなかった場合は保証を取り消すことが可能)。
 
今後はますます個人保証=身内の連帯保証人は形骸化していくことになりそうであります。
 
民法改正に関しては今後も進展があり次第随時取り上げていく予定です。
 
 
2014年10月 第185号「明治以来の民法改正」


2014.11.06 | オーナーズ倶楽部一覧へ

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