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「 2018年問題 & 2019年問題 」

この2 つの問題は既に昼のワイドショーや週刊誌でも報じられていますので、ご存知の方も多いと思いますが、改めて申し上げますと「2018 年問題」とは、この年から18 歳の人口が再び減り始め大学進学者が激減し、潰れる大学が私立だけでなく国公立大学まで及ぶと懸念されている問題です。
日本の人口は既に2005 年にピークアウト(頂点に到達しそこからは上昇・成長しない段階のこと)し、昨年時点で約4 割の私立大学が定員割れの状態にありますが、2009 年以降18 歳の人口が横ばいだったものが2018 年以降は更に減るため関係者は危機感を強めています。
 
「2019 年問題」とは、
①人口は減り始めているものの世帯分離や未婚率・離婚率の増加で増え続けていた世帯数が2019 年にピークアウトするため住宅が余り始め、
 
②アベノミクスによる円安・株高で、現在都心部を中心に高騰している投資用不動産が2020 年の東京五輪後の反動不景気到来前年から海外投資家を中心に一斉にウリに出され、
 
③今年2 月から施行された「空き家特措法」による各地方行政の空き家調査の結果「悪質」と判断された空き家とその土地の固定資産税が現在の6 倍前後になることにより大量の不動産がウリに出されるのが2019 年頃、という3 つの要因により不動産価格が大暴落するのではないか?と不安視されている問題です。
 
このよく言われる「○○年問題」ですが、過去には世界中のコンピューターが誤作動を起こすのではないかと心配された2000 年問題から始まり、新築のオフィスビルが大量に竣工し、なおかつ団塊世代が定年を迎えることからオフィスビルの賃料が暴落するとされた2007 年問題、地デジ化によってテレビが見れなくなるヒトが増大するとされた2011 年問題等々、騒がれた割に大したことなかったことが多いので「ホントかなぁ!?」と少々疑いつつも、かなり具体的であり賃貸市場に与える影響の大きさを考えると今回ばかりは他人事では済まされないとも感じております。
その一方で先日発表された不動産の公示価格で軒並み「値上がり」「上昇」的な見出しが躍ったためか、業界全体みんなして見て見ないふりをしてるというか問題の本質から目を背け目先の「節税」や「資産形成」「有効活用」を煽り意図的にバブルを膨らませている気がします。
 
ただ、毎年行われている人気駅ランキングの常連駅である「吉祥寺」や「自由が丘」「下北沢」などの特別なエリアを除けば、賃貸物件はハッキリ申し上げてかなり前から超供給過剰です。
従って、学生の数が更に減り不動産価格が暴落して賃貸市場の競争が激化する状況は近い将来の危機ではなく、現場では既に始まっている現実です。
従ってあまり恐怖は感じません(笑)。
 
恐らく全募集物件中、実際に成約しているのは良くて全体の3 割程度だと思われます。
その流通している3 割の物件は、よほど立地に恵まれているか、何らかの対策を講じている物件に集中しております。
講じている対策は物件によって異なりますが、共通していることはオーナー様側の発想の転換です。
不動産投資に目覚め異業種から賃貸業に最近参入して成功しているヤリ手オーナーのコメントを見ると「始めてみて解ったことは賃貸業はサービス業」だとし「そこを見誤らなければ自分のような後発の新参者でも勝機は十分にある」といったコメントが目立ちます。
 
服や家電と同じように如何に見栄え良くディスプレイし、他と比べて「ここが優れています」とアピールできるか。
その結果「選んで良かった」と思ってもらえるか。そこが勝負どころです。
 
2015年3月 第190号「 2018年問題 & 2019年問題 」


2015.03.30 | オーナーズ倶楽部一覧へ

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