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「 すすむ二極化 」

住宅の供給過剰により、全国で空き家・空き室の数が800 万戸を超えたというお話は以前からさせて頂いておりますが、空き家と一口に言っても「誰も住んでない理由」によっていくつかに分類されるというお話からです。

2013 年の統計によりますと神奈川県の空き家数は50 万戸弱です。
全国的に問題になっている空き家は、放置空き家(=主に固定資産税対策等で取り壊しはしていないものの、誰も手入れをしていないため治安の悪化や災害時の危険性が高まっている建物)ですが、物件オーナーと我々賃貸管理業者の悩みのタネは放置空き家ではなく、この50 万戸の内3 分の2 を占める「賃貸もしくは売却用の住宅」というカテゴリーに属する「貸したい・売りたいのに空いてる部屋」です。

神奈川県だけで30 万を超えるこの賃貸・売却用空き室にあの手この手の対策を練って、何とか入居率を上げるべく日々奮闘しているわけであります。その有効手段の一つが大胆なリフォームやリノベーションという方法でありますが、この方法には当然少なくない費用を要します。

多額の費用が発生するが故に、全てのオーナー様がその方法を選択するわけではございません。
当社も古アパートを保有しておりますので同じ気持ちですが、「できればおカネをかけずにこのまま借手がついてほしい」のが本音です。
それだけにリノベーション工事に踏み切った物件は当社に限って言えば、施工後100%の物件に短期間で入居者が決まっています。
それだけ実施するオーナーがまだまだ少ないと思われ、実施物件の市場性が高いためであると考えられます。

その一方でおカネを掛けない代わりに賃料を下げて対応する物件もあります。
この方法のメリットは言うまでもなく先行投資を必要としないことです。
デメリットは①入居者の質が低下する、②同じ物件内に賃料の格差が生まれる、③入居者が見つかるまで時間が掛かる等です。

賃料だけを下げる方法の場合、成約まで平均1 年前後の時間が必要です。
場合によってはそれ以上経過しても良い結果を得られないこともあるのですが、この辺の事情に最近少し変化がありました。
6 月は低額の古いアパート(築30 年前後のワンルーム等で賃料が2 万円台)の成約が続きました。
どれも1 年以上空いていた物件ばかりです。
ハッキリとした理由はわかりませんが、生活保護費における住宅扶助がこの7 月1 日から引き下げられることと、普通に働いている普通の人々の賃金水準が悪化していることが想定できます。

株価が2 万円の大台を回復し、輸出企業を中心に景気回復を謳う記事が目に付くようになりました。
都心の湾岸エリアでは2 億円を超える分譲マンションに多数の応募があり、購入者が抽選で決まったというニュースも見ました。

その一方で今まで一年以上動きの無かったアパートがパタパタと成約するという現実。
この現象がたまたまなのか、それとも今後しばらく続くウネリとなるのか。

社会的・経済的な二極化がさらに進んでいくとなると、各物件オーナー様に対して我々が提案する空き室対策も二極化せざるを得ないかもしれません。
築年・駅からの距離・面積・設備等を見極め、それに応じご提案内容にもメリハリをつける時期を迎えているのかも知れません。

空き室が出るたびにその都度各オーナー様には打合せのお時間等を今まで以上に作っていただくことになると思われますが、何卒お付き合い頂けます様お願い申し上げます。
2015年6月 第193号「 すすむ二極化 」


2015.06.30 | オーナーズ倶楽部一覧へ

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