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「 異例の見せしめ 」

去る6 月9 日に国土交通大臣(公明党・太田昭宏代議士)の会見において、『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に反する契約書を使用している、として「旭化成不動産レジデンス」と言う会社が名指しで「改善努力」を求められました。極めて異例とも言える措置です。

 

「原状回復~ガイドライン」とは、以前にもお伝えしたことがあると思いますが、平成10 年から国交省が発行している言わば「敷金清算マニュアル」のようなもの。このガイドラインと同年に制定された東京都条例である通称「東京ルール」によって、賃貸不動産業界の敷金に対する価値観が大きく変わりました(詳しくはインターネットで全て閲覧可能です)。

 

それまでは、どちらかというと「敷金は返って来ないもの」という見方が大勢を占めており、入居者側も「敷金没収で済むのなら御の字」という感覚であり、追加の修理代を請求されないだけマシという、今では考えられない寛大な敷金清算の解釈がまかり通っておりました。

 

その後世の中が急速にネット社会に移行し、敷金清算を巡るトラブル事例や弁護士のアドバイスを誰でも簡単にしかも無料で手に入れることが出来るようになったため、今では「敷金は原則返さなければならないもの」という完全に逆転した解釈に変わってしまいました。

 

更に進んで「どうせ返さなければならないなら、預かっている意味があまりない」ということから「敷金ゼロ」、裁判沙汰にもなったので「更新料ゼロ」、最近の供給過剰により「礼金もゼロ」と、オーナー側からすれば非常にやりにくく面白くない世の中になってしまいました。

 

この約20 年に渡る「敷金に対する価値観の大転換」は当初オーナーにとって当然受け入れ難いものであったため、我々も随分とお叱りを受けて参りました。少しでも逆風をかわすため、契約書に様々な特約を設けて「たばこの匂いやヤニ汚れ」は例外、あるいは退出時の「畳の表替え」や「ハウスクリーニング」は入居者負担とするなどしてソフトランディングを図って来たのです。

 

ここで冒頭の旭化成不動産の話に戻ります。この会社が、一体全体どんな契約をしたから国交大臣から名指しで改善努力を求められる憂き目にあってしまったのか?

 

どうやらこの会社の契約書の「入居者の故意過失を問わず、退去時の畳の表替えとハウスクリーニングは入居者負担」というクダリが、「ガイドラインと異なる考え方をしている」とされ国交省の逆鱗に触れてしまったようです。これを受けて旭化成は「畳は原則オーナー負担」「ハウスクリーニングは入居者負担」とお茶を濁す形で「改善」し、ようやくお許しを得たようです。

 

これにより業界の常識ラインは当分「クリーニングはOK だけど、畳はNG」となりそうです。

 

ところで来年以降「民法」が改正されます(弊紙185 号参照)。賃貸不動産に関してはガイドラインに記載されている敷金に関する考え方がそのまま反映されることになると思われます。

 

一見「遅ればせながら法律が取引実態に追いつく」だけのように見えますが、ガイドラインというあくまでも一つの「指標」であったものが「法律」に格上げされるのであります。

 

厳密に言えば「ハウスクリーニング費用の入居者負担」も消費者契約法を持ち出されれば既にグレーゾーンです。これに改正後の民法解釈が加わると果たしてどうなってしまうのか?

 

我々にとっては、集団的自衛権を巡る憲法解釈よりも極めて身近な解釈問題であります。
「 異例の見せしめ 」


2015.07.31 | オーナーズ倶楽部一覧へ

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