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「 空き室物件の重心 」

 先日大和市の商店主の会議に出席させてもらいました。
年末に向けて市内全商店会で懸賞品付のキャンペーン実施に向けた打合せです。
写真屋さん・ケーキ屋さん・薬屋さんといった様々な業種の経営者が皆真剣に議論されておりました。
特に飲食店はネットによる集客はもちろんですが「街の人通り」が売上げに直結するだけに、並々ならぬ熱意を感じました。
 
 ご来店頂いたお客様に対し、写真屋さんなら撮影技術、ケーキ屋さんならケーキそのものの味と価格が売上げアップと再来店を促すわけですが、果たして当社はどうであろう?と考えました。
 
 賃貸不動産のウリは、やはり一言で申し上げれば「バランス」ではないかと思います。
 
 何のバランスかと言えば、賃料・築年・設備・駅からの距離、といった物件の持っている諸条件のバランスのことです。
当社はこのバランスの御提案に更なる情熱を注ぐべきだと思いました。
 
 この月末は世界陸上が放映されています。
100mや200mのトラック競技もハンマー投げや棒高跳びのようなフィールド競技も観ていて思うことは、メダルを取る選手は皆実に軸が安定しているな、ということです。
軸の安定=重心が定まる=バランスが取れている、というわけです。
 
 賃貸物件において成約している物件の共通点は何か? あくまでも私見ですが、前出の築年・設備・距離等と、価格のバランスがヤジロベエの様に取れている物件だと思っています。
 
 ある調査結果によると、賃料が変わらないとした場合、①「駅からの距離や築年数といった変えられない条件」と、②「設備や間取りといった変えられる条件」のどちらを重視しますか?といった質問に対し、回答者の3 割強が「間取り」や「内装デザイン」がイマドキであれば築年数は気にしないと回答。また約2 割が駅距離よりも設備の充実度やデザインを重視すると回答しています。理由を訊ねると「賃貸物件には原状回復義務があるため、入居者自身が勝手に設備を変更できない」ことをあげています(2015 年5 月リクルートスーモ実施アンケートより)。
 
 つまり古くて駅から遠い木造のアパートでも、賃料を下げる前に或いは賃料の下落を最小限に食い止めるために、間取りの変更や設備の交換を行う事によって物件の「重心」を高く保つことが出来るということが言えます。
もちろんバランスが取れていれば必ずしもその重心の位置は高くなければならない訳ではなく、あえておカネはかけないけれどその分設定賃料を安くするというバランスもアリです。ただ肝心なのは軸や重心を置く位置を間違えないこと。
 
 大東建託という会社があります。
賃貸管理業界においてはトップ企業で管理戸数が86 万5 千戸です。
その内サブリースつまり賃料保証している部屋が85 万1 千戸(99%)あります。
最近では空室への営業を我々のような町の不動産屋にも依頼しており、同社の空室情報を見る限り実際には6 割程度しか稼動していないように見えます。
つまり保証賃料の支払いと収入に逆ザヤが起きている可能性が極めて高く、その為大幅な賃料改訂を断行(南林間の新築マンションはマイナス1 万5 千円~2 万円)し、穴埋めに必死になっているようです。
バランス悪過ぎであります。
 
 そんなこんなで今後ますます逆風が強くなりつつある賃貸不動産業界ではありますが、活路は必ずあります。
不動産投資が、株や国債等の他の金融商品投資と決定的に違うところは「経営」を伴うことです。
私どもの役目は物件の重心を見つけて最大公約数的な賃料をご提案することだと思います。
一緒にバランスの取れた不動産経営を目指して参りましょう!
 
2015年8月 第195号「 空き室物件の重心 」


2015.08.31 | オーナーズ倶楽部一覧へ

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