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「テナントリテンション」

前号からカタカナ言葉ばかりで恐縮ですがお付き合いください。「テナント」はご存知の通り入居者・賃借人のことです。ちなみに小作人のことをテナントファーマーと呼ぶそうです。
 
「リテンション」とは直訳すると「保持・継続」と言った意味でありますので、「テナントリテンション」とは「入居継続性・長期入居者の確保」というような意味となります。
 
この言葉が今業界で重要視されている理由は、一旦賃貸物件が空いてしまうと次の入居者が決まるまで非常に長い時間が掛かる上にリフォームや設備の交換等に多額の費用を要するため、出来るだけ「空室を作らない」=「入居者が出ていかないようにする」=「入居継続性の高い物件の作り込み」を心がける、という考え方が主流になりつつあるからです。
 
一昔前は「部屋は空いてもすぐ埋まる」のが普通でしたし、入居者も他と比較する手段を持ち得なかったため賃貸物件にあまり多くを要求しませんでした。
 
また以前は入居者が変わる度にオーナーには「礼金」、管理業者には「手数料」という収入が発生しました。更にそれより前の時代は敷金を明確な根拠なく没収しても問題視されませんでしたので、テナントが入れ替わることはむしろ歓迎すべきことでありました。
 
「店子(たなこ)」という言葉があります。日本では古くから使われているテナントを指す言葉です。大家さんが親なら入居者は子供という暗黙の「上から目線」的なニュアンスを含んでいるような気が致しますが、そんな「貸してあげてる」感覚でも十分成り立っていたわけです。
 
しかし少子化による影響が深刻化してきたこと、相続税対策で新築賃貸物件が雨後の筍のように次から次へと供給されていること、インターネットの普及により誰でも容易に情報比較をすることが出来るようになったこと、によりほぼ立場が逆転してしまったような感じです。
 
例えば築年数が20 年を超えている物件が空きますと最低でも30 万円、多い場合は250~300万円のリフォーム費用が掛かります。おまけに工事が終わっても翌日に入居者が決まるわけではありませんから、部屋が空くことによるオーナーの経済的ロスはかなりの金額になります。
 
先日「賃貸市場」に関するセミナーに参加して参りました。主催者の分析によりますと「引越意向」が強い傾向にあるのは女性入居者だそうです。女性の方が求める住宅の質が高いようです。
 
気になる引越をしたい理由ですが、遮音性・断熱性・防犯性が挙げられるそうです。日当り・間取り・デザイン等の借りる時点で判断可能なものに関しては概ね満足しているようですが、生活してみて初めて判ること=「上階の物音・足音」や「冬の底冷え・夏の暑さ」又「隣の住人」などに対する不満は、かなり高い確率で引越しの動機に繋がるようであります。
 
これまた一昔前では考えられないある意味贅沢な理由です。そういった不満をかかえながら「いつかはマイホームを!」という夢を実現する為に頑張っていたような気がしますが、今の若い世代の目線の先には必ずしも「不動産の購入」というゴールがあるわけではないようです。その代わり少しでもイイ条件の物件があればすぐにでも引っ越す、という腰の軽さがあります。
 
契約更新時に、更新料を減額する或いは免除する、害虫駆除作業を実施する等のサービスを既に開始した物件もあるようです。畳の表替えやエアコンの内部洗浄等も効果的だと思われます。
 
いずれも空室をリフォームすることに比べたらはるかに安上がりの満室術かも知れませんね。
 
2015年10月 第197号「テナントリテンション」


2015.11.06 | オーナーズ倶楽部一覧へ

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