神奈川県大和市の不動産物件、南林間中心の物件、不動産物件・賃貸管理のことなら臼井不動産にお任せ下さい!
賃貸物件をご希望の方お問合せ

有限会社臼井不動産おかげさまで創業56周年

お気軽にお問合せください。

電話 0120-642646

この道はいつか来た道、似てる道

3月22日に今年の公示地価が発表されました。
8年ぶりに全国平均地価が上昇したということで、資産デフレからの脱却=景気回復感がなくもありませんが、あくまでも平均であって地方圏はマイナスつまり地価が下落しており、都市圏との格差がより鮮明になったとも言えます。

 

今回の地価を押し上げた要因の一つに「インバウンド」と総称される訪日外国人需要を見込んだ商業施設や宿泊施設向けの不動産に、大量の投資マネーが流入したことが上げられます。
そういう意味においては観光地であれば都市圏に限らず地方でも地価が上昇する可能性はありますので、対立軸は必ずしも都市対地方ではありませんね。
北海道のスキーリゾートや九州の有名温泉街などの地価が目立って上昇している現象を見ますと、全国の土地が一斉に上がったバブルの時とはちょっと勝手が違います。

 

さてそんな勝手の違う中、首都圏の新築マンション価格がついにバブル期と同価格となりました。
港区の赤坂では坪単価が1000万円を超えるマンションが即日完売しました。
銀行による不動産業向け新規融資の2015 年の総額が、バブル期を超えて過去最高となりました。

 

27年前のバブル期と違う点。
まず金利が大きく違いますので同じ借金でも返済額がかなり少なくて済みます。
また先ほども述べましたが、ヒトの多く集まるところはかなり加熱していますが、そうでないところは下がっている位なので、実体のない需要=仮需に踊らされているとは言い切れないと思います。
また、大きな要因の一つが観光というのも違います。2020年には東京オリンピックも控えておりますし、そのために民泊がほぼ解禁されるというのも更に地価を後押ししてくれそうです。

 

ただ一番気になるのは賃貸市場です。
小紙の昨年8 月号でもお伝えしましたが、賃貸物件管理戸数で業界最大手の大東建託という会社があります。
この会社の需要とは関係なくとにかく新築賃貸物件を建てまくるやり方がNHK でも取り上げられるほどな訳ですが、先月2 月における同社の単月の売上げ受注高が過去最高を記録したそうです。

 

これこそまさに実体のない需要です。
建てたマンションにヒトが実際に住んで満室になるかどうかは、この手の建築会社にとっては二の次です。
人口の減少と空き家・空室の増加によって残念ながら賃貸市場の先行き需要は決して明るいものではありません。

 

前回のバブル崩壊は、買手が付いていけないほど高騰した売買物件の値崩れから始まりました。
しかしながら土地やマンションの価格が下落し始めても、賃貸相場がその影響を受けるまで2年ほどギャップがあったと記憶しています。
今回の一部の地域での地価の高騰は前述の通り、ある程度実需に支えられていると思われるため多少の安定感がありますが、その一方で賃貸市場への流入マネーはかなりパンパンな状態に近いと感じます。

 

はじけるとしたら今回は賃貸市場=賃料そのもの、或いは一棟モノの賃貸マンションやアパート売買価格から始まるのではないかと感じているのは私だけではないと思います。
需要と供給のバランスが取れるところまで賃料調整がすすむことは避けられないとしても、急激な変化は勘弁して欲しいなぁ、と思う今日この頃であります。

 

2016年03月 第202号「この道はいつか来た道、似てる道」


2016.04.01 | オーナーズ倶楽部一覧へ

はじめて不動産オーナーになる方へ お勧め物件情報 アットホーム売買・賃貸物件情報
不動産オーナーの方必見!成功事例
リノベーション・リフォーム マンション・アパート管理 米軍ハウス 貸家 コインパーキング 満室への道
お勧めします!米軍ハウス おかげさまで創業58周年 お知らせ スタッフブログ オーナーズ倶楽部会員募集中
会社詳細
有限会社 臼井不動産

有限会社 臼井不動産

〒242-0006
神奈川県大和市南林間2-11-4

TEL:046-274-0533

小田急線 南林間駅すぐ!

臼井不動産Facebookフェイスブック

お問い合わせ