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「赤の女王仮説」

7 月から2 作目の映画が公開されるということで再び脚光を浴びている不朽の名作「不思議の国のアリス」ですが、物語の登場人物の一人である「赤の女王」の台詞に「ありったけの力で走り続けなくちゃならないのよ、その場にとどまっているためには―。」というのがあるんだそうです。確かトランプの兵隊が沢山出てくるシーンでしたか。

 

「赤の女王競争」または「赤の女王効果」とも言われているそうですが、作者のルイス・キャロル自身がそこまで意図していたかは不明なものの、アメリカの生物学者が1973 年に唱えた学術的な仮説であり、進化生物学の世界では非常に重要な考え方と言われているそうです。

 

例えば食物連鎖の中で、ある生物(キツネ)の身体能力が向上した=足が速くなった場合その生物に捕食される側(ウサギやネズミ)も、その生物を捕食する側(オオカミ)も同等の身体能力の向上がなければ絶滅の危機に瀕するという事象を、「生き物は絶え間ない軍拡競争を続けることによって種を保っている」と言い換え国際政治や企業間の闘争にもなぞらえています。

 

このような超有名な仮説の存在を恥ずかしながらつい先日新聞で知り衝撃を受けました。軍拡を正当化するのはどうかと思うものの、自らの生活においても当てはまることの何と多いことか。

 

当然、賃貸市場においても全く同じことが言えると思います。

 

まず入居者の募集方法がここ数年で劇的に変化してしまいました。ご存知のようにほぼ全てがインターネットによる集客です。業界では集客方法の変化により管理会社の存在意義が変わったとさえ言われております。昔はオーナー様から預かった物件をその会社の情報としてひたすら発信することが重要で、当時求められていたのは物件の質よりも量。

 

ところが現在のように借手市場に転じてしまうと、発信する情報の質を高め差別化を図ることが極めて重視され、借手に対する集客マシーンであるよりも、貸手に対して良いコンサルタントになれるかどうかに生き残りが掛かっております。

 

ネットという武器を生かして業務を拡張できず衰退してしまった産業や、時代に取り残されて倒産してしまう企業があるように、この仮説に基づけば満室経営を維持するためには、賃貸物件における武器とも言える「設備」や「条件」を充実させ続ける必要があるようです。

 

さて、空室で悩めるオーナーの皆様にとっては朗報とも言える「民泊」制度。これもある意味新たな武器を所持することになるのでしょうか? 先日の内閣府の発表によりますとほぼ全面解禁となるようで、ネットで簡単な届出をすれば誰でも営利目的で自宅へ宿泊客を受け入れることが可能になりそうです。年間の稼動日数を180 日以下にするという制限が設けられるようですが、チェック体制の強化や罰則規定の制定などは今後の大きな課題であります。

 

全国の各分譲マンションの管理組合総会では、民泊で問題が勃発する前に管理規約を改正し「民泊禁止」を条項に加える動きが加速しているようです。これまた仮説に基づけば「健全な住環境を守り続けるためには、ありったけの知恵で防御し続ける」必要があるようです。

 

「現状維持」という言葉は保守的で変化を好まないイメージを持っていますが、現代社会において現状を維持することは、否応無く全力疾走を求められるという恐ろしい仮説の話でした。

 (本文には日経新聞5/9 付朝刊から一部引用がありますことをご了承下さい。)

 

2016年05月 第204号「赤の女王仮説」


2016.06.27 | オーナーズ倶楽部一覧へ

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