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「ねじれる不動産市場 「ねじれる不動産市場」

(日本経済新聞 (日本経済新聞・9 月 8 日~13 日のコラムの見出しより)

 

 9 月の 8 日・11 日・13 日に上・中・下の 3 回にわたり日経新聞の一面に特集されたコラムのタイトルです。何がねじれているのか? 記者は「実需とマネー」がねじれているとしています。

 

 振り返れば今から 27 年前、私が社会人デビューした平成元年はまさにバブル最盛期。就職活動時から「日経新聞くらいは最低でも目を通しておかないと…」という脅迫観念で読んでもイマイチ理解できないのに、とにかく「日経を片手に通勤電車に乗る」というのが一人前の男であると勘違いし、難しい顔しながらわかったフリをしていたものでした(汗)。

 

 とは言え一応不動産業者の端くれとして関連記事は切り抜きしたりしておりましたが、全く同じような特集が組まれていたことを思い出しました。バブルが崩壊し始めたのが翌平成 2 年の夏ごろでしたので、日経新聞は一年後の経済動向を見事に予言していたことになります。

 

 が、当時と今とでは決定的に大きな違いがあります。それは金利です。なんと今はマイナス金利政策が取られているお陰で、不動産を購入するためのローン利息が条件によっては 1%を下回るなんてこともあるわけです。当時のそれが 6~8%だったことを思うと確かに買い易い!

 

 お陰で毎日「求む!売 1 棟アパート・マンション情報」「収益物件高価買取します!」と言ったメールやファックスが大量に会社へ届きます。これもバブル崩壊前と全く同じです。

 

 話は元に戻ります。ここで言う「ねじれ」ているとされている一方の「実需」とは、賃貸物件の入居者のこと。実際に入居したいという需要を指します。もう一方の「マネー」はその入居者が入るアパートやマンションを購入する側の資金のことです。都内の投資用ワンルーム新築マンションの購入者のほとんどが 20~30 代の若者です。投資用マンションを買える顧客の目安はちょっと前まで年収 600 万円以上だったものが、低金利のおかげで現在年収 400 万円でも賃貸マンションオーナーになれる時代であります。しかし購入する物件の利回りは既に 3%前後まで下がっていますので、ちょっとでも金利が上がったり少しでも部屋が空いたりすればたちまち自腹を切らないと返済が回らなくなるという危険水準でもあります。

 

 今、政府はとにかく物価上昇率を 2%まで引き上げ、しかもそれが安定するまで「金利は上げない」「おカネの供給量は減らさない」という確固たる信念をもって金融政策に当たっています。

 

 しかし漠然とした将来不安が「いまおカネは使わない方がいいんじゃないか」となんとなく思わせてしまい、計画とは裏腹に物価が上がっておりません。ところがその将来不安を解消するために若者を投資用不動産の購入に走らせ、全国平均で 20%以上の空室率という厳しい市場へ参入させている現象は確かにねじれています。不動産価格も物価の一つではありますが、土地やマンションの価格だけが飛びぬけて上昇しているのもやはりどこかねじれている気がします。

 

 かくいう私もバブル当時、自分の投資用マンションが欲しいクチでありました。実際、同僚や後輩で購入している者もおりました。が、結局度胸がなくて踏み切れなかったのであります。その後の明暗はご存知の通りです。しかし投資は決して悪ではありません。健全な不動産投資は資産を形成しますし節税になることも確かです。ただ雰囲気に踊らされて無理な投資に踏み切ろうとされている特に若い方が身近にいらしたらご一緒に考えて上げるのもイイかも知れません。

 

 9 月の日照時間は例年の半分以下だったとか。洗濯物が乾かなくて困ります。ご自愛下さい。

 

2016年09月 第208号「ねじれる不動産市場」


2016.10.03 | オーナーズ倶楽部一覧へ

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