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アパート経営「30年保証」、破られた口約束

(朝日新聞・8 月 11 日朝刊一面の見出し 日朝刊一面の見出しより)
 

残暑お見舞い申し上げます

 

本日は 8 月 30 日。台風 10 号が近づいておりますが、当初予想されていたよりも東寄りのコースを辿っているため関東地方への直撃はどうやら避けられそうです。とは言え最近の暴風雨は以前のそれと比べスケールが違います。賃貸物件の損害保険を見直しされるイイ機会ですので、まだの方は是非お早めにご対処下さい。

 

さて、今号のテーマは「サブリース」。最近新聞やテレビで連呼されている言葉ですのでご記憶の方も少なくないと思います。言葉の意味はひと言で申し上げれば「又貸し」です。

 

運用会社がオーナー様から建物一棟を丸ごと借上げて、一部屋ごとに又貸しをしてその合計額の差額を借上げた会社の取り分=利益とする手法のことを指します。

 

オーナーは一部屋づつ貸し出すという手間がなくなります。せっかく満室になったと思ったら次の月にはまた別の部屋が空くという恐怖から開放されるのです。何部屋空いていようが決まった総額の賃料が口座へ入金されるので、空室率は正直言ってどこか他人事でも大丈夫。

 

この「毎月決まって受け取る(一棟の)総額の賃料」が「家賃保証」と呼ばれるものです。

 

賃貸建物のメーカーはこぞって家賃保証の期間を、30~35 年に設定しています。何故か?

 

それはオーナーが安心してローン期間の上限である 30~35 年の借り入れが出来るようにするためです。でも少しでも建物に関する知識のある方なら「建物は 10 年を超えたあたりから色々と出費がかさむ」ことを知っています。ですから本来オーナーの心理としては「出来るだけローンは早く返してしまいたい」のです。でもメーカーの考えは逆です。「出来るだけ返済期間を長く設定したい」のです。なぜなら返済期間が長くなればなるほど 1 回あたりの支払額は少なくなりますので、高い建築費をわかりにくくさせることが出来るからです。

 

話は戻ります。この「家賃保証」、オーナーに対し保証する金額と又貸しする賃料との差額があれば何の問題も生じませんが、「逆ザヤ」と言って保証額より又貸しの総額が下回ってしまう場合があるのです。逆ザヤが生じるとわかっていて家賃保証はフツーしませんよね。ところが保証しちゃうんです。べらぼうに高い建築請負契約を取るためなら少々の逆ザヤは彼らにとって必要経費なのです。契約書に書いてある通り、数年後に逆ザヤを解消する程度まで保証額を下げればいいんです。でも最初に「数年後には保証額を下げる」と言ってしまうと契約してくれませんから、都合の悪いことは告げずにハンコをつかせてしまうのです。

 

このやり方に対するクレームがあまりにも多いので国土交通省は今更ですが、ちゃんと保証額が減額になるリスクを書面に明記し口頭で説明する義務をこの 9 月から企業に義務付けることになりました。でも対象になっているのは国交省に届出のある「賃貸住宅管理業者」であります。弊社もその内の一社です。でもマスコミで問題視されているのは「建築メーカー」の方なんですが、こちらには何の強制力も持たないそうなので笑止千万この上ありません。

 

今号の見出しは朝日新聞の見出しそのままです。結構強烈な見出しですよね。内容もかなり辛辣です。「世間知らずでプライドが高い、教員や医者・公務員などが狙い目だった」と元営業マンの証言も書かれていました。それだけ被害者が多いということを物語っています。ご注意を!

 

2016年08月 第207号「アパート経営「30年保証」、破られた口約束」


2016.10.03 | オーナーズ倶楽部一覧へ

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