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「 個人・法人の不動産活用全盛 」

 去る10月25日に「JR九州」が東京証券取引所に株式を上場致しました。

 

 JRの中では4社目の上場ですが、九州・四国・北海道という本州以外のJRとしては初めてであり、地方は採算が合わず上場は難しいのではないか?と言われていた中での快挙であります。

 

 しかしながら、1987年の発足以来本業の鉄道事業では一度も黒字を計上したことがないそうです(来年は鉄道事業でも初の黒字化の見通し)。

 

 それではなぜ上場できたか? 保有する不動産の有効活用のお陰であるようです。

 

 これは何もJR九州に限ったことではありませんが、「駅近」ならぬ「駅中」作戦です。

 

 鉄道の駅を利用する乗降客を改札口から出さずに、駅の構内に囲い込む方法です。

 

 有名な飲食店やブランドショップを誘致し、駅ビルの中にショッピングモールを構築することで、今まで「通過点」であった駅を「目的地」に変えることにより、2004年度以降グループ全体で黒字が続いているそうであります。他にもテナントビルや賃貸マンションの建築を積極的に行い、居酒屋・ドラッグストアチェーン展開によりグループ会社は34社に上るとか。

 

 バブル崩壊後、企業は昔買った社宅・独身寮・工場や遊休地を処分することで、本業による赤字補填を行ったり、もしくは成長分野への再投資に当てたりすることがセオリーでした。

 

 が、JR以外にも保有不動産の資産活用に本腰を入れる異業種が目立っております。

 

 困った時のための売却用資産ではなく、困ったことが起きても本業の他に安定収入源を確保しておこうという考えに基づくようです。特にリーマンショック後にその傾向が強く見られます。

 

 この傾向は個人にも見られます。先月号でもお伝えしましたが、将来の年金不安・雇用不安に備え、若いうちに借金してでもアパート経営に踏み切る人たちの増加や、築き上げた資産を相続発生時に現金化するのではなく、子や孫の世代にとって安定した収入源にしてもらうために親の世代で不動産経営に乗り出そうという対策がそれに当てはまります。

 

 一方、9月30日に不動産調査会社が発表したアパートの空室率ですが、一都三県(東京・神奈川・千葉・埼玉)全てで30%を超えてしまいました。最悪の神奈川県が36.6%で、4ヶ月前よりも1%も上昇しています。3年前は確か19%でした。同じく3年前富山県の空室率が40%であることを知って「地方は大変だなぁ」と対岸の火事のような呑気な感想を持ったものでした。

 

 ところがたった3年でほぼ倍増です。背景にあるのは既にご存知の節税対策による新築アパートの建設ラッシュです。2015年1月から相続税が増税されてからその傾向は顕著であります。

 

 同じく相続税対策の代表格である「タワマン節税」。好立地のタワーマンションの上層階の評価額が低いことを利用し富裕層の錬金術の温床になっているということで、国税庁は建物の評価の基準を見直すことにするようです。従いまして、社会問題となっている空家・空室対策に逆行する賃貸物件建設ラッシュに、近い将来もしかしたら行政からのメスが入るかも知れません。

 

 しかしながら異業種が不動産活用の売上げで上場する時代の今こそ、不動産を本業とする我々の真価が問われているような気がします。地元密着の当社にしか出来ない方法でお部屋や駐車場を確実に一つづつ埋める「満室・満車」を目指す管理業務を愚直に続けて参りたいと思います。

 

 めっきり秋が深まって参りました。寒暖差が激しいので暮々も体調管理を御心掛けください。

 

2016年10月 第209号「 個人・法人の不動産活用全盛 」


2016.10.31 | オーナーズ倶楽部一覧へ

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