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「 建築基準法の落とし穴 」

2020 年春までにJR 山手線の田町駅と品川駅の間に新駅が開業されるとのこと。2020 年と言えば東京オリンピックです。当然それに合わせての新駅開業ですが、やはりと言うかなんとなく不動産業界・建設業界はオリンピックに向けて少々浮き足立っている感じがします。

と申しますのは、収益物件=「賃料収入を目的とした投資用不動産」がバブルとも思える価格で取引されているからです。一方でかねてから小紙でもお伝えしている通り、全国で空家・空室の増加が止まらず一説にはその数1000 万戸とも言われております。我が神奈川県においては賃貸用アパートの3 分の1 は空いている計算となり、供給過剰なことは誰が見ても明らかです。

ところが超低金利が続いているので資産の有効活用と言えばやはり不動産投資。他の金融商品に比べればまだマシ、また海外の投資家から見れば他の国より日本の不動産の方がまだマシ、相続対策として多額の負債をして賃貸マンションを建設した方が何もしないよりもずっとマシ、ということで余っているのに供給量が減るどころか益々増えているのです。

話は冒頭の山手線の新駅に戻ります。それじゃなくても線路の東側=東京湾側はオリンピックの会場になるため地価が高騰しているところへ、山手線では昭和46 年の西日暮里駅以来の新駅開業ということで否が応でも盛り上がっているわけで、予定地周辺は分譲も賃貸もマンションの建設ラッシュであり、プロもアマも用地の取得に皆血まなこになっているのであります。

ワイドショーでも取り上げられているのでご存知の方も少なくないと思いますが、そんな新駅に程近い場所にJR 九州が取得し賃貸マンションを建設している土地が今問題になっております。

建設中のマンションの敷地は、元々隣に建っている1981 年築の分譲マンションの敷地の一部として建築確認が取得されているので、新しいマンションが完成してしまうと古いマンションが建ぺい率オーバーにより違法建築物となってしまうという問題です。簡単に言えば敷地の二重使用ということです。そんなことがあり得るのか? 残念ながら現行では「問題なし」とのこと。

それどころか36 年も存在してきた分譲マンションが違法建築により強制撤去の「除却命令」の対象になる可能性すらあるとのこと。信じられませんがこれぞ法律の落とし穴。

実は私今から20 数年前に都内で不動産仲介をしていた頃、同じような問題を抱えている中古マンションを販売したことがあります。もちろん「除却命令」を受ける可能性のリスクを説明した上でご購入して頂いたので全く問題はありませんでした。またそのマンションは現在でも存在しておりますし現実的には強制撤去される可能性は極めて低いと思われますが、その当時からこのようなことは建築基準法の問題点であるにも関わらず全く改善されていなかった訳ですね。

空前の賃貸物件供給ラッシュに加え、オリンピックの浮かれ気分と、運用先のないおカネがダブついている限り、まだしばらく収益物件バブルは続きそうな気配ですが、くれぐれもご所有の自宅やアパート等の敷地の一部を「隣の土地の建物の敷地」として提供しないように気をつけてください。多額の敷地提供料や謝礼金をもらっても長い目でみれば割に合わない可能性が非常に大きいのです。裁判は訴えられることも嫌ですが、訴えなければならない事態に陥ることも出来る限り避けたいものです。

自分の土地を守るのは自分しかいません。JR 九州の問題、今後の動向に注目です。

2017年6月 第217号「 建築基準法の落とし穴 」


2017.08.01 | オーナーズ倶楽部一覧へ

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