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「 告知義務 」

不動産における「告知義務」とは? 物件内で死亡事故等が発生したのち、当該物件を売却したり賃貸する場合に購入者もしくは入居者(以下「契約者」とします)に対し、その事故の事実=「重要事項」を告げなければならないことを指します。

ご存知の通り南林間の隣の町で例の「座間事件」が発生しました。9人が殺害されたという史上稀な殺人事件に限らず、賃貸物件において入居者或いはその関係者が室内で亡くなる可能性は残念ながら年々高まって来ております。そんなわけで今月は重要事項の告知義務についてです。

社会全体の高齢化と比例して賃貸物件の入居者も高齢化しています。もちろん室内で亡くなるのはご高齢の入居者には限りませんが、確率的に上がってしまうことは避けられません。

それでは室内で誰かが亡くなった事実の告知義務は果たしていつまで課せられるのか?

残念ながら弁護士や専門家でも明確な回答を持っておりません。

亡くなった理由が事件なのか事故なのか?自殺なのか他殺なのか?一人なのか複数なのか?

物件の所在は都心か郊外か?間取りはシングル用かファミリー用か?これらの様々な要件により全てがケースバイケースとして扱われるからなのです。

ただ最近では裁判の実例として傾向が見られます。家主または管理会社が告知をせずに契約したのち、契約者から「告知義務違反じゃないか?」と訴えられるケースが少なくないからです。

賃貸物件の場合、例えば前入居者が首吊り自殺した場合次の契約者には「絶対に告知」です。ではその次はどうか? この手の裁判において「心理的嫌悪感」という言葉が良く使われます。

幸いこの心理的嫌悪感は「時間の経過と共に減少しやがては消滅する」ことが前提とされているようです。実際の判例においても「直後の入居者の一定期間の生活により心理的嫌悪感はかなりの割合で薄れる」とされ、その次の契約者に対しては「告知義務なし」と判断されました。

但し極めて短期間の場合は別とされるようですので注意が必要です。

では「一定期間の生活」とはどのくらいが目安なのでしょう。答えは「概ね5年」のようであります。但しこれもケースによって大きく判断が異なるようで例えば、新宿や渋谷あたりのヒトの入れ替りが極めて激しい単身者用のマンションと、郊外で地元自治会の活動が活発な地域の「一戸建て貸家」を同一視するわけにはいかないのは無理のないところです。

また座間事件のように全国で注目を集めたような事件の場合も当然例外であり、「相当な期間において告知義務が必要」とされるようであります。ちなみに相当な期間とは10年が目安です。

当社の場合幸い凶悪な事件現場となった管理物件は今のところありませんので、我々の経験値とこの「次の次の契約者」と「5年経過後」には原則告知義務なし、と言う感覚は一致しています。 但し告知義務はなくとも「入居したあとに近所の方から聞いたら気分を害するだろうな」と思うことはなるべくお伝えするようにしています。

人生は100年時代に突入しており、一般的に定年と言われていた60歳はもはや高齢者とは呼べない状況です。従って入居者に対する年齢的なハードルも見直さざるを得ず、むしろ入居率を高めるために今後は積極的に受け入れる必要があるかも知れませんね。

2018年1月 第224号「 告知義務 」


2018.01.31 | オーナーズ倶楽部一覧へ

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