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「 賃貸市場 平家物語 」

賃貸管理業を仕事としていて「羨ましいな」と思うことの一つに「住みたい街ランキング」や「人気駅ランキング」の上位に常連の駅や街があります。

調査会社の最新結果によりますと2位の「恵比寿」や3位の「吉祥寺」を押さえて住みたい街の1位はなんと「横浜」。神奈川県民としては嬉しい反面、横浜といっても非常に広いのでちょっとズルいなぁとも思ってしまうのはヒガミでしょうか。

そんなランキングのトップにかつて君臨していた「下北沢」という駅があります。渋谷からも新宿からも電車で10分以内にあり、住所が世田谷区という高級住宅街なのに活気ある商店街は下町情緒溢れる雰囲気と物価。そりゃあ若い人じゃなくたって住みたい街ってもんであります。

ところがこの下北沢。今年のランクは37位。海老名(26位)や町田(33位)よりも下位という有様です。なぜか? 結論から申し上げると「驕り」です。地元の不動産業者や賃貸オーナーは「人気があるから何もしなくても人が集まる」という過信により、ここ十数年のあいだ工夫や設備投資とは無縁の賃貸経営をしてきたのであります。そもそもが古い街です。ごちゃごちゃしていることが街の魅力でもあったわけですが、それ故に古い木造アパートが多く再開発や建物の新陳代謝も遅れてしまいここ数年下位に低迷しているのであります。

羨ましいと思うことのもう一つが「人気大学のある街」です。典型的な大学城下町に八王子・多摩エリアがあります。毎年黙っていても向こうから入居者が大挙して押し寄せてくれる訳ですから、こんな楽チンな仕事はありません。

ところが、郊外に移転した大学のキャンパスが2002年に法律が改正されてから一斉に都心回帰しているのです。結果その八王子・多摩エリアからは2000年のピーク時から比べ4万5千世帯が減ってしまいました。他にも東京理科大・野田キャンパスは2013年に工学部が都内に移転。学生以外特に需要の無い千葉県野田市周辺では賃料を半減させ何とか切り抜けてきたものの、2025年には更に薬学部が移転する計画が発表され地元は途方に暮れているそうであります。

さて南林間です。南林間・座間市ひばりが丘周辺もかつて日産座間工場の企業城下町的繁栄がありました。周辺の大小様々な下請企業の社員を狙ったワンルーム物件の賃料は、それこそピーク時の3分の1になってしまいました。幸いかなり早い段階の90年代に移転と縮小が始まったため、今では跡地にコストコやイオンが誘致され次のステージに突入している感さえあります。

そんな巨大な企業や有名大学によりもたらされる地元不動産市場への恩恵はとても有難い反面、その繁栄は決して未来永劫ではないのであり、そのことを肝に銘じることが最大の教訓です。

弊社の管理物件は、私共の提案をオーナーの皆様方に快く受け入れて頂き(その分経済的なご負担を頂いている賜物により)ここ3年以上満室率は平均で95%を下回ったことがありません。

しかしその対策も一年後に通用するかどうかは別問題です。

驕る下北沢は久しからず。驕る大学城下町も久しからず。諸行無常(=この世の出来事は一瞬たりとも留まっていない)の響きあり、盛者必衰の理をあらわす、です。

最後に。ちなみにですが「南林間」は関東圏全部で165あるランキングの中に入っていないため、残念ながら今のところ驕りたくても驕れないのであります(涙)。

2018年9月 第232号「 賃貸市場 平家物語 」


2018.10.05 | オーナーズ倶楽部一覧へ

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