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「 民法改正による賃料減額 」

早いもので今年も11月が終わろうとしています。というわけで再来年は2020年です。

2020年と言えば多くの方が「東京オリンピック」をイメージされるのではないかと思いますが、賃貸不動産業界にとって2020年と言えば「民法改正」でございます。

以前(2014年10月号)にも民法改正について簡単に触れましたが、この時点ではまだ改正時期すら決まっていませんでした。が、2020年4月1日から施行される予定です。

さて、この民法改正が賃貸不動産に与える影響ですが、大きく分けて3つございます。

1つ目は「連帯保証人の債務の範囲=極度額の設定」。いかに連帯保証人と言えどもその保証する範囲を決めて経済的破綻を防ぎましょう、ということです。

2つ目は「解約時の原状回復において通常損耗や経年変化は除外される」というものです。2014年時点でも書きましたが、上記の2点は現在常識的に営業している管理業者にとって半ば既成事実であり、法律が現状にようやく追いついた訳であまり大きな影響が出るとは思っておりません。

問題は3つ目です。「賃料減額」であります。以下詳しく解説いたします。

例えばどの賃貸物件でも絶対に付帯している「給湯器」が一番分かり易い事例です。ほとんどの建物では給湯器と言えばガスですが、このガス給湯器は概ね8~10年前後で寿命がきます。

ほぼ「ある日突然お湯が出なくなる」というパターンです。こうなるとほとんどの場合が交換になるわけですが、世の中には実に色々なタイプの給湯器が出回っていて、壊れたモノと同じ型式の在庫が運良くあればいいのですが、メーカーに注文し「入荷待ち」なんてことになりますと1週間ほどお風呂に入れないことになる場合も決して少なくないのであります。

現行民法ではこのような場合において「賃料の減額を請求することができる」されていましたが、新民法では「(当然に)減額される」と変わります。それではどのくらい減額されるのか?

下の表がその目安となります(日本賃貸住宅管理協会より)。

現  象 減額割合 免責日数
トイレが流れない 30% 1日
風呂に入れない 10% 3日
水が出ない 30% 2日
エアコンが効かない 5,000円 3日
電気が使えない 10% 2日
テレビが映らない 10% 3日
雨漏りで住めない 5~50% 7日

減額金の計算方法は、「(賃料×減額割合)÷30日×(使用不可日数-免責日数)」となります。

例えば月額賃料60,000円のお部屋の場合で、給湯器の交換まで7日要したとします。

(10%=6,000)/30日×(7日-免責3日)となりますので、免責日数の3日以内に復旧できない場合は4日相当分の1,200円が減額扱いとされる事態が起こります。

現段階ではこのことに関し、賃貸借契約書に「明文化しなければならない」とまでは言及されておりませんが、今後民法改正が近づくに伴い国交省から通達が出ることも大いに考えられます。

そうかと言って給湯器やエアコンのない物件なんてイマドキ借手もありませんので、入居前の点検の徹底、或いは壊れる前に交換する必要が出てくるかも知れません。

特に需要の集中する「冬の給湯器」と「夏のエアコン」の故障は要注意であります。

2018年11月 第234号「 民法改正による賃料減額 」


2018.12.03 | オーナーズ倶楽部一覧へ

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