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リノベーションで賃貸不動産の価値を上げる

築年数がかなり経った賃貸向けアパート・マンションを改修。 内装・外装・設備を整えて、新築並みにリノベーション。入居率がアップ。

空室が増えてお悩みの賃貸物件オーナー様必見! 物件のリノベーションを行って入居者様が戻り、賃貸経営を安定させた成功例をご紹介いたします。

南林間・不動産業者事務所・1968年築

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物件名臼井不動産ビル
所在大和市南林間2丁目
交通小田急江ノ島線「南林間」駅より徒歩1分
築年月1968年6月
構造・規模鉄骨・木造2階建て

12月21日にシャッターのディスプレイシートの貼り付け作業が終了し、8月半ばより始まった弊社改修工事がようやく完工致しました。

なにしろ古い建物(1968年6月築)である上に、当初の施工状態があまり良くないので工事期間中に予定通りに行かなかったり、或いは「どうせやるならやっぱりこうしよう」という気まぐれが発生したりで、完工まで4ヶ月強も掛かってしまいました。

ここ数年、弊社が最も力を注いできたことは「満室管理」です。そのために各管理物件のオーナーの皆様方に築年数の経過している建物を再生して頂くお願いをし続けて参りました。物件によっては数百万円の工事費を投じて頂きました。もちろんそれなりの結果を伴うことが出来たという自負もございます。

それだけに旗振り役の当社の社屋がパッとしていないのでは説得力に欠けるのでは?と考え、今回のリフォーム実施を決断致しました。

電話線・インターネット回線・LAN配線等、机を移動させるだけで多額の配線工事費が掛かってしまったり、これを機会に捨てようと思っていたモノが再利用できたりと、今後の仕事にフィードバック出来そうな事柄を沢山学習することもできました。

事務所の改装工事の場合、何をもってして「成功」とするのか、は正直に申し上げてわかりません。が、ご来店頂いた方々から「居心地がいい」「落ち着く」などと仰って頂けると「リフォームして良かったなぁ」と心から感じます。所詮自己満足かも知れませんが、今自分たちの持っている価値観や美意識の展示スペースとして表現できていればなぁ、と思っております。

従いまして「成功事例」欄に掲載すること自体が少々おこがましくもございますが何卒ご容赦下さい。

普段アパート・マンションのリフォームの場合施工前の画像もしっかり撮影しているのですが、自分達のこととなると途端に注意力が散漫になり、情けないことにビフォアの画像がほとんどありません。

大半がアフターの画像なためギャラリー風に仕上げてみました。

尚、出来れば実物をご覧頂きたいので是非ご来店くださいますようお願い申し上げます。

 

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南林間・サンライズビル 1987年築

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物件名サンライズビル
所在大和市南林間5丁目
交通小田急江ノ島線「南林間」駅より徒歩4分
築年月1987年4月
構造・規模鉄骨造3階建
総戸数4戸
床面積26.91㎡
間取り1DK
現状満室(リノベ後1週間で成約)

南林間駅徒歩4分にある1階は介護施設、2階は事務所という複合ビルの3階部分です。

前のご入居者の方が12年お住まいだったため、退去後は原状回復うんぬんではなく、戦略的満室経営を掲げる当社としては全面的リノベーション工事をお勧めさせて頂きました。

オーナー様は昨今の賃貸物件市場を非常によくご理解されており、我々以上に積極的にご賛同頂き工事がスタートいたしました。

正直申し上げて実施内容に特別なものはございません。和室を洋室へ押入れをクロゼットへ変更するなどトレンドを抑えた基本的な内容です。ただ洗濯機置場がバルコニー設置であったため室内へ移動する工事に多少費用がかさみました。

ユニットバスやトイレはハウスクリーニングでギリギリ再利用できるところではありましたが、築後約30年経過しているためデザインの古さや傷み具合から思い切って交換して頂きました。

その他、元々なかった下駄箱やエアコンも新規で設置して頂いたお陰で、見た目だけではなく生活目線から見ても本当に使い勝手の良い素晴らしいお部屋に生まれ変わりました。結果、募集開始後2日で御申込を頂き、10日後にはご入居頂く事が出来ました。

賃料もこの10年間の賃料相場の下落を考えれば据え置きでも難しいと思われるところ、なんと5000円UP!することが出来ました。

どうせやるなら思い切って!というオーナー様の積極的な戦略が功を奏した成功事例です。

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樋口荘 1971年築 南林間3丁目

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物件名樋口荘
所在大和市南林間3丁目
交通小田急江ノ島線「南林間」駅より徒歩9分
築年月1971年(築44年)
構造・規模木造2階建
総戸数8戸
床面積33.47㎡
間取り2DK
現状リフォーム後1週間で成約

1971年12月築なので満44歳(2016年5月現在)の木造アパートです。

丁度10年お住まい頂いたご入居者が退出されたのでこの度のリフォームとなりました。

10年前にもそれなりに綺麗にして頂いた記憶がありますが、やはり40年を超える建物ですので築10年の物件と同じような訳にはいきません。

大きなネックは・・・

  • 内釜式浴室
  • 瞬間湯沸かし器給湯
  • 旧式の洋式トイレ
  • 外廊下の洗濯機置場
  • 和室のみの居室

しかし和室は、最近好みの分かれるところであり、若い年齢層にもあえて和室をお探しの方がいる傾向であること、また洋室へ間取り変更しても大きく賃料へ反映できるものでもないことから今回は見送ることになりました。

それにしても、浴室・トイレ・キッチン・洗濯機置場を交換・新設するとなるとかなりの費用が掛かります。特に洗濯機置場はスペースの確保はもちろん、給水・排水・電源の全てを引っ張ってこなければならないためそれなりの工事が必要です。

しかしながら当物件のオーナー様は、この物件の築年数が20年を超える頃から部屋が空くたびにその時代に応じたリフォームを採用され続けておられるため、40年間ず~っとほぼ満室をキープしてきたベテラン大家さんです。

今回も「建替えることを考えたら安いもの」ということで即決して頂きました!

結果は、募集再開後なんと1週間でお申込み頂きました。

10年前の賃料と据え置いた募集であったため「少し時間が掛かるかなぁ」という不安は杞憂に終わりました。

たくさんのお問い合わせありがとうございました!

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南林間駅前・陽光ビル 1977年

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物件名南林間駅前・陽光ビル
所在大和市南林間2丁目
交通小田急江ノ島線「南林間」駅より徒歩1分
築年月1977年築→2015年リノベ
構造・規模RC造4階建
総戸数8戸
床面積18.41㎡~152.13㎡
現状満室

当コーナー初の商業用テナントビルのご紹介です。

外側から見るとハマギン南林間支店さんの白い建物と、その右側のレンガタイル貼りの建物とが別の建物のように見えますが、実は中では一体となっております。

昨年実施させて頂いた一連の手直し工事によって新規でテナントさん募集させて頂いた2階・3階のフロアはハマギンさんのATMコーナーの上階に位置します。

今年で築後39年目に突入した当ビルですが、地下のBARというかクラブはその昔それはそれは人気のあるお店だったんですよ。大きなダンスフロアとシティホテルのBARコーナーを思わせる幅の広いカウンターは、当時この辺りでは非常に珍しかったらしく毎晩多くのお客さんで賑わっていたそうです。

そんな人気テナントビルも「外観」「設備」共に老朽化がすすみ、ビルオーナーも一時は建て替えを視野に入れられましたが、調査したところ非常にしっかりと建築されており、40年近く経った今でも躯体にヒビらしいヒビも全く入っていないほどだったため、躯体を生かし内外の全面リニュアル工事を行うこととなりました。

白い建物側はハマギンさんのキマリがあるため原則イメージを変えずに防水と塗装を行ったのみですが、レンガ建物側は余計なものを全て外しタイルを酸で洗った上でコーティング剤を塗布させてもらったので見違えるようにキレイになり、築後39年という事実は古さよりもむしろ歴史を感じさせる当ビルのウリにすら思えるほどです。

さらにビルの顔部分にあたるエントランス上部に舞台装置を製作されている業者さんに看板を設置してもらい、約半年に渡る工事もようやくフィニッシュとなりました。

ビルそのものが綺麗になると、ご入居されるテナントの皆様も、とても人柄の良い健全な経営者の方が集まってきてくれるから不思議です。

駅前のビルが綺麗に生まれ変わり、全室満室で駅周辺のヒトの動きが活性化することに少しでも貢献できたような気がして嬉しい限りであります。

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キノハウス 1987年築 南林間6丁目

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物件名キノハウス
所在大和市南林間6丁目
交通江ノ島線「南林間」駅より徒歩13分
築年月1987年
構造・規模木造2階建て
総戸数2戸
床面積40㎡
間取り2DK(和室2間)
現状リフォーム後募集3日で成約(→満室)

1987年5月築の木造アパートです。

特徴は、上下階とも1世帯づつの建物なので少なくとも隣の部屋からの物音に悩まされる心配がないことです。今回リフォームさせて頂いたのは2階でしたので、かなりプライバシーが確保されたお部屋となります。

とは言え築後約30年、駅からの距離表示は徒歩13分、駐車場無し、和室2間の2DKという不利な募集条件を吹き飛ばすほどのメリットとはいえないため思い切ってリフォームしていただくことに。

但し、外壁の塗装は今から4年前に行っています。これだけでも随分雰囲気が変わり、ご案内時に好印象をもって頂けるレベルはキープしておりました。

ご予算の都合上和室のリノベーションは見送ることになりましたが、第一印象の鍵を握るであろうダイニングキッチンを明るく清潔感のあるものにすべく、当社の今までの成功事例をご参考にしていただき画像のようなリフォームを敢行致しました。

その結果、募集開始後数日でご成約となり、ご入居者様には「こういう物件を探していた」とご評価頂き、オーナー様にも大変喜んで頂くことができました!

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ライオンズMS東林間第2 1994年築

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物件名ライオンズマンション東林間第二
所在相模原市南区東林間3丁目
交通江ノ島線「東林間」駅徒歩11分
築年月1994年→2015年7月リノベ実施
構造・規模RC造5階建3階部分
床面積64.22㎡
間取り2LDK
現状テナント入居中

バブルがはじけて間もない頃に分譲されたライオンズマンションです。

分譲会社である大京は、このころマンション供給戸数で常にトップを走っておりました。しかし、当時大人気であったライオンズマンションと言えども築後20年を超えるとなると、さすがにそのまま貸せるほど現在の市場は優しくありません。

そこで、LDKを広くし3DK2LDKに変更するリノベーションを御提案させて頂きました。

同時に和室への導線も3枚引きの襖へ変更したところ、驚くべき開放感のあるお部屋に変貌しました。

また当時は、フローリングや建具の色はダークブラウンが主流で明るさよりも高級感が重視されていた時代でしたが、今回のリフォームで床材の色は白を基調とした明るい素材に変更させて頂きました。

するとどうでしょう、もともとの設備がいい物件なだけに、実にリノベ栄えする事例となりました。

ご予算の厳しい中、弊社のご提案を全て受け入れてくれたオーナー様に心より感謝です。

お陰様で募集開始後一週間でお申し込みを頂くことができました。

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町田アメリカンハウス

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物件名リノベーション中古分譲戸建
所在東京都町田市上小山田
交通JR横浜線「淵野辺」駅よりバス
築年月1986年7月→2015年リノベ
構造・規模木造2階建て
総戸数1戸
床面積117.32㎡
間取り3LDK+ファミリールーム
現状引渡済み

ある時案内中のお客様から「最近の一戸建ってどこの建物もみんな一緒で面白くない!」と言われました。

確かに場所の違いこそあれ、間取りや仕様は金太郎飴のようにどこも同じなのは当たらずとも遠からず。

そんなことをきっかけに思いついたのがこの企画でした。丁度このときNHKの朝の連ドラで放映されていたのが「花子とアン」だったのですが、初めてこの物件を見たときにアタマに浮かんだのが「赤毛のアン」の舞台であるプリンスエドワード島の「グリーンゲイブルズハウス」

これなら「面白くない」なんて言われないどころかサイコーに「面白い!」と自分が思ってしまったのでした。

振り返ってみればちょっと美化しすぎでしたが、こういう勘違い的な思い込みこそ思い切った企画の原動力かもしれません。とにかく色んな人を巻き込みながら様々なドラマがありましたが、いつも野鳥のさえずりが聞こえ、空が広くて、太陽が近い舞台で楽しい体験をさせて頂きました。

ご購入者様をはじめ関係者の皆様に改めて御礼を申し上げたいと思います。ありがとうございました!

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グリーンゲイブルズハウス

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トマトハイツ 1989年築 座間市ひばりが丘2丁目

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物件名トマトハイツ
所在座間市ひばりが丘2丁目
交通南林間駅徒歩20分
築年月1989年1月(リノベ実施:2015年4月)
構造・規模鉄骨造3階建
総戸数9戸
床面積40.48㎡
間取り1LDK(←2DK)
現状工事完了2日後に成約

1989年1月築の鉄骨造3階建のマンションです。

今年(2015年)1月に退出になった同建物内の2階のお部屋も同様のリノベーションを実施いたしました。

その結果、ここ20年間下がり続けていた賃料をなんと月額1万円アップすることに成功したのです!

気をよくされたオーナー様からも「次もこれでいこうよ!」と言って頂き、3月に空いた1階のこのお部屋もリノベGO!!でした。

前回も今回もリノベのポイントは

①和室×2の2DKの間取りを1LDKへ変更したこと

②浴槽と洗面台が一緒だったユニットから、洗面台を独立させたこと

但し当然洗面台を設置するスペースがないので、LDKに露出させなければならないのがネックでした。

そこで前回、我々が直接IKEAで洗面台とミラーを購入し、気乗りしない職人さんを説得して「取付のみ」やってもらったのでした(^_^;)

この結果前回は女性内覧者から絶大な好感触を得ることが出来たため、今回も職人さんからのヒンシュク覚悟でまたしてもIKEAへ。国産の什器メーカーの三面鏡は使い勝手はすこぶるイイんですが、インテリアとしては正直難ありですからね。その点IKEAの洗面台は部屋の真ん中にドーンと置いてあっても全く違和感がないので不思議であります(あくまでも選択肢の一つとしてね)。

果たしてその仕上がりは、施工現場を見慣れている我々でさえ、「う~んイイねぇ」と思わずウットリしてしまうほどの出来栄えです(同じ空間とは思えないほど)。

ネットで物件情報を一般公開する前に、以前当社の他の物件にお問合せ頂いたお客様を御案内したところ即決でした。賃料もリノベ前よりもちろん1万円アップ!です。

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ユーアイグリーンハウス 1988年築 南林間7丁目

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物件名ユーアイグリーンハウス
所在大和市南林間7丁目
交通南林間駅徒歩13分
築年月1988年3月(リノベ実施:2015年4月)
構造・規模木造2階建て
総戸数10戸
床面積23.13㎡
間取り1K
現状リフォーム実施後1週間で成約

かれこれ20年以上管理をさせて頂いている物件です。

今年の2月末にオーナーチェンジがありましたが、引き続き当社にて管理・募集を行っております。

現在の新オーナー様へ丁度所有権が移転する前後に一部屋空きました。

退出時の状況がかなり良好な状態(入居時とあまり変わらない)だったので、とりあえずハウスクリーニングのみ実施し、ネット広告の反響の様子を見る事に。

この年代(1990年前後)に建築された一人暮らし向けの1K物件の中では比較的広さがあるので、管理開始当初は「空くとすぐに決まる」の繰り返しで当社の中でも1・2を争う人気物件でした。

が、建物の劣化・周辺企業の撤退・競合物件の過供給による賃料の下落に追いつけず、半分近く空いてしまった時期もありました。

その後賃料の改訂や外壁の塗装等で何とか満室はキープしておりましたが、さすがに築30年近い建物なので室内の設備や内装の色合いに滲み出る「時代遅れ感」は否めません。

下の画像の左側の「before」は、ハウスクリーニングを実施した最初の募集時の画像です。

右側の「after」画像と比べなければ保守状態として決しておかしくないんですが、なんとなく古さを感じてしまいます。

少なくとも「おぉっ、これ見てみたい」と思わせる雰囲気ではないと思います。

今回のリフォームは、

  1. キッチンとクロゼットに樹脂シートを貼り、
  2. 一部の壁にアクセントクロスを貼り、
  3. キッチンと居室にLEDの照明器具を設置
  4. クッションフロアを張替え

これだけです。施工費は約15万円でした。

この部屋の賃料の約5か月分です。前の状態でしたら恐らく半年経っても成約できたかどうか怪しいところです。

賃料も2,000円アップに成功しました。

低予算でも、ちょっと目先を変えただけで「これ見てみたい!」と思ってもらえた事例です。

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コインパーキング活用

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物件名土地有効活用(更地)
所在神奈川県内某所
交通最寄り駅よりバス6分・バス停より徒歩2分
築年月2015年2月20日より稼動
総戸数2区画
現状コインパーキングとして稼働中

リノベーション・リフォーム事例ではありませんが、掲載する場所がないためここにアップします!

オーナー様の意向で所在は記載できませんが、神奈川県内の某所です。

最寄り駅からバス6分・バス停から徒歩2分というお世辞にも便利とはいえない立地です。

訳あって建物の建築はしないものの、更地のまま向う何年間かは保有しなければならないとのことで有効活用の相談を受けました。

建物を建てないとなると、選択肢はそんなに多くありません。

ご相談の土地は住宅地としては閑静で申し分ないのですが、その分交通量も少なくバス通りから一本引っ込んでいるので目立たない場所です。

駐車場か資材置場、コンテナボックス置場程度の活用しかないので、近くの飲食店等に来客用の駐車場として紹介したものの色よい返事はもらえませんでした。資材置場は業種によってクレームが多いですし、コンテナボックスは制限があって不可です。

隣地が月極め駐車場でしかも空きがあるためこれも期待できませんし、そもそも面積が75㎡(約22坪)しかないため停められる台数も2台がいいところ。それでは舗装工事代金が回収できるかどうかも怪しくなってきます。

そんな時、駄目元で取引先のコインパーキング事業者に相談してみたところ「検討してみます!」とのこと。場所によっては地図を見せただけで「検討外」といわれてしまうこともあるのですが、まずは書類審査はOKでした。

1週間ほど現地調査等を実施してもらった結果ゴーサインがでました。

しかも舗装工事代も全て事業者もちです。

「提案しておいてなんだけど、それで採算合うの!?」と訊いてみたところ「十分いけます!」と力強い返事。

聞けば「なるほど」と思う理由がちゃんとありました。やはり「蛇の道はヘビ」と言いますからね。普通に見たらあり得ないことでも専門業者の目からすれば宝の山に映ることもあるんですね。

オープンしてすぐに現地へ行ってみたんですが、2区画とは言え満車になっていたので嬉しかったです。

現場管理は事業者がやってくれるので、更地の時に当社で実施していた草刈や除草剤散布のオーナ様の出費も軽減されました。

そんなわけで、「狭小地」「変形地」等々の有効活用にお困りの土地オーナーの皆様、あきらめずに駄目元と思ってご相談下さい!!

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