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リノベーションで賃貸不動産の価値を上げる

築年数がかなり経った賃貸向けアパート・マンションを改修。 内装・外装・設備を整えて、新築並みにリノベーション。入居率がアップ。

空室が増えてお悩みの賃貸物件オーナー様必見! 物件のリノベーションを行って入居者様が戻り、賃貸経営を安定させた成功例をご紹介いたします。

ユーアイグリーンハウス 1988年築 南林間7丁目

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物件名ユーアイグリーンハウス
所在大和市南林間7丁目
交通南林間駅徒歩13分
築年月1988年3月(リノベ実施:2015年4月)
構造・規模木造2階建て
総戸数10戸
床面積23.13㎡
間取り1K
現状リフォーム実施後1週間で成約

かれこれ20年以上管理をさせて頂いている物件です。

今年の2月末にオーナーチェンジがありましたが、引き続き当社にて管理・募集を行っております。

現在の新オーナー様へ丁度所有権が移転する前後に一部屋空きました。

退出時の状況がかなり良好な状態(入居時とあまり変わらない)だったので、とりあえずハウスクリーニングのみ実施し、ネット広告の反響の様子を見る事に。

この年代(1990年前後)に建築された一人暮らし向けの1K物件の中では比較的広さがあるので、管理開始当初は「空くとすぐに決まる」の繰り返しで当社の中でも1・2を争う人気物件でした。

が、建物の劣化・周辺企業の撤退・競合物件の過供給による賃料の下落に追いつけず、半分近く空いてしまった時期もありました。

その後賃料の改訂や外壁の塗装等で何とか満室はキープしておりましたが、さすがに築30年近い建物なので室内の設備や内装の色合いに滲み出る「時代遅れ感」は否めません。

下の画像の左側の「before」は、ハウスクリーニングを実施した最初の募集時の画像です。

右側の「after」画像と比べなければ保守状態として決しておかしくないんですが、なんとなく古さを感じてしまいます。

少なくとも「おぉっ、これ見てみたい」と思わせる雰囲気ではないと思います。

今回のリフォームは、

  1. キッチンとクロゼットに樹脂シートを貼り、
  2. 一部の壁にアクセントクロスを貼り、
  3. キッチンと居室にLEDの照明器具を設置
  4. クッションフロアを張替え

これだけです。施工費は約15万円でした。

この部屋の賃料の約5か月分です。前の状態でしたら恐らく半年経っても成約できたかどうか怪しいところです。

賃料も2,000円アップに成功しました。

低予算でも、ちょっと目先を変えただけで「これ見てみたい!」と思ってもらえた事例です。

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コインパーキング活用

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物件名土地有効活用(更地)
所在神奈川県内某所
交通最寄り駅よりバス6分・バス停より徒歩2分
築年月2015年2月20日より稼動
総戸数2区画
現状コインパーキングとして稼働中

リノベーション・リフォーム事例ではありませんが、掲載する場所がないためここにアップします!

オーナー様の意向で所在は記載できませんが、神奈川県内の某所です。

最寄り駅からバス6分・バス停から徒歩2分というお世辞にも便利とはいえない立地です。

訳あって建物の建築はしないものの、更地のまま向う何年間かは保有しなければならないとのことで有効活用の相談を受けました。

建物を建てないとなると、選択肢はそんなに多くありません。

ご相談の土地は住宅地としては閑静で申し分ないのですが、その分交通量も少なくバス通りから一本引っ込んでいるので目立たない場所です。

駐車場か資材置場、コンテナボックス置場程度の活用しかないので、近くの飲食店等に来客用の駐車場として紹介したものの色よい返事はもらえませんでした。資材置場は業種によってクレームが多いですし、コンテナボックスは制限があって不可です。

隣地が月極め駐車場でしかも空きがあるためこれも期待できませんし、そもそも面積が75㎡(約22坪)しかないため停められる台数も2台がいいところ。それでは舗装工事代金が回収できるかどうかも怪しくなってきます。

そんな時、駄目元で取引先のコインパーキング事業者に相談してみたところ「検討してみます!」とのこと。場所によっては地図を見せただけで「検討外」といわれてしまうこともあるのですが、まずは書類審査はOKでした。

1週間ほど現地調査等を実施してもらった結果ゴーサインがでました。

しかも舗装工事代も全て事業者もちです。

「提案しておいてなんだけど、それで採算合うの!?」と訊いてみたところ「十分いけます!」と力強い返事。

聞けば「なるほど」と思う理由がちゃんとありました。やはり「蛇の道はヘビ」と言いますからね。普通に見たらあり得ないことでも専門業者の目からすれば宝の山に映ることもあるんですね。

オープンしてすぐに現地へ行ってみたんですが、2区画とは言え満車になっていたので嬉しかったです。

現場管理は事業者がやってくれるので、更地の時に当社で実施していた草刈や除草剤散布のオーナ様の出費も軽減されました。

そんなわけで、「狭小地」「変形地」等々の有効活用にお困りの土地オーナーの皆様、あきらめずに駄目元と思ってご相談下さい!!

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アズヴェール林間 2000年築 大和市中央林間3丁目

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物件名アズヴェール林間
所在大和市中央林間3丁目
交通中央林間駅徒歩1分
築年月2000年12月(リノベ実施:2015年1月)
構造・規模木造2階建・地下車庫付
総戸数8戸
間取り1K×8世帯
現状満室(リノベ後→1ヶ月で成約)

中央林間駅は田園都市線のターミナル駅であると同時に小田急線との乗り換え駅でもあるため、このあたりから都心方面へ通勤・通学される方には一番人気の駅です。

人気があるが故にその需要を狙った賃貸物件の供給も多く、特に一人暮らしの若者をターゲットにしたワンルーム~1LDKタイプの単身者向けアパートやマンションが入居者の獲得を巡ってしのぎを削っている状況です。

最近では新築物件の供給も少なくなく、当然間取りや付帯設備に関しても流行を取り入れた物件に人気が集まる傾向となっているため、中古物件に求められる質も否応なく高くなっています。

本物件も2000年築ですので築後15年目に突入したとは言え、外観的にも遜色なく間取りに関しても決して新築物件に引けをとらない優良な建物ですが、やはり付帯設備に関してだけは若干古さを感じます。

激戦区の中央林間だからこそ、徒歩1分の本物件でも弱点と思われるところは克服していかないとなかなかテナントさんを確保できません。

特に水回りと言われるキッチン浴室洗面化粧台は機能やデザインの変化のサイクルが速く、ちょっと油断するとすぐに古めかしくなってしまいます。

かと言ってキッチンと浴室の交換となると大がかりですし費用もかさみます。その点洗面化粧台は比較的リーズナブルでかつ費用対効果の高いリフォームと言えるでしょう。

また、キッチンや浴室そのものを交換するのではなく蛇口をシングルレバーに替えてあげるだけで印象が大きく変わります。そんなメリハリを効かせたリフォームにより短期間で成果を出すことが出来た事例です。

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コーポ南林間 1989年築 大和市南林間6丁目

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物件名コーポ南林間
所在大和市南林間6丁目
交通南林間徒歩10分
築年月1989年4月(リノベ実施:2014年12月)
構造・規模木造2階建
総戸数7戸
床面積29.75㎡
間取り2K→1DK
現状満室(リノベ後・賃料アップ→1週間で成約)

1989年(平成元年)築なので、築26年の物件です(2015年現在)。

新築時にご契約頂いてからずっとご入居されていた方(男性)が昨年秋に退出されました。
退去理由は一人暮らしでご病気になられたため施設に移られることに。

ご契約当時は40歳代前半だったご入居者も、70歳を目前に転居となってしまいました。
今、とにかく老いも若きも一人暮らしが猛烈に増加しておりますので今後こういうケースも増えるんだろうな・・・。

話は元に戻ってお部屋の話。

約26年間の男性のお一人暮らしだったので室内は画像のような有様で、全面的にリフォームしなければならない状況でした(トイレはとてもネットにアップできる画像ではなかったので掲載を控えました)。

元の間取りが和室2間の2DKで洗濯機置場も外だったのですが、どうせ全面的に工事するのであればイマドキっぽい間取りで明るい色遣いにすれば「お部屋もご入居者もグッと若返るはずです! 」と、1DKへのリノベーションをご提案させていただきました。

とは言え、工事見積金額も高額となりましたので、さすがにオーナー様も

  • 自分が生きているうちに投資金額を回収できるのか?
  • 相続が発生したらこのアパートを売却するかも知れないので、少々もったいない気がする。
  • そもそも築26年の古アパートにそれだけの価値があるのか?

等々かなりお悩みになられましたが、最終的にはリノベを実施されることになりました。

決め手はやはり不動産としての「資産価値の維持」

仮に将来相続発生後に売却されるにしても、手入れの行き届いた満室の収益物件と、空き室だらけで半スラム化している物件とでは売却時に天と地ほどの差が生まれてしまいます。特に今後の我が国の経済情勢を考えると建物の建替えは色々な意味でナンセンスです。既存物件をいかに大切に上手に運用していくかにかかっています。

満室を維持できれば投資金額も一年経たずに回収できてしまいます。

従前より賃料を14%アップしたにも関わらずネット公開後1週間でお申込を頂きました。

まさに理想通りのリノベ成功事例になりました。

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小松原ハイツ 1987年築 座間市小松原2丁目

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物件名小松原ハイツ
所在座間市小松原2丁目
交通南林間徒歩20分
築年月1987年3月(リノベ実施:2014年11月)
構造・規模木造2階建
総戸数6戸
床面積14.86㎡
間取り1K+ロフト
現状申込満室

かつて日産座間工場が隆盛を極めていた1980年代。

昭和で言うと50年代~平成にいたるまで、座間市「ひばりが丘」や「小松原」という地域は、日産の社員はもちろんその下請け・孫請け、関連会社がひしめき合う企業城下町としてとても人口の多い町でした。

その需要を見込んでアパートやマンションが次々と建築され、建てるそばから満室だったものです。

当物件はそんな座間工場が賑やかだった頃、バブル全盛のちょっと前の昭和62年に建築されました。

もちろん流行りを取り入れ「ロフト付きのワンルーム」。

当時はもうそれだけで申込が入るほどの人気だったわけですが、その後の日産の衰退と共に周辺の活気はなくなり、それと共に「部屋は空くわ」「賃料は下がるわ」との戦いの20年でありました。

特にここ数年、設備の老朽化がすすみ6世帯中なんと4世帯が空いていることが半ば常態化し、このままでは長年管理させていただいてきた責任を果たせないと一念奮起しオーナー様にいくつかのご提案を行いました。

結果、外壁塗装と内装のリフォームと一部リノベーションを実施することとなり、大きなネックでありました「室外洗濯機置場」を室内へ移動し、白を基調とした内装、ロフトへの梯子の交換、募集条件の変更等々予算の許す限りの変更を行いました。

駅から徒歩20分という立地だけは変えることできなかったので、これだけのリフォームを決心されたオーナー様の手前、広告の反響をドキドキしながら待っておりましたが、ふたを開けてみれば2週間で申込満室でした。

周辺には同じように長年空きっぱなしのアパート・マンションが多数ひしめく中で、です。

駅から遠くても、駐車場がなくても、もちろん必要最小限のおカネは掛かりますが、典型的なバブル時の遺産のようなアパートでもアイデア次第でまだまだ再生可能であるということが実証できた事例です。

来年、その日産座間工場の跡地にイオンが開業します。さらなる追い風となってくれると嬉しいですね。

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ルミナス南林間 1993年築 大和市南林間6丁目

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物件名ルミナス南林間
所在大和市南林間6丁目
交通南林間駅徒歩15分
築年月1993年3月(リノベ実施:2014年7月)
構造・規模木造2階建
総戸数6戸
床面積37.26㎡
間取り2DK
現状満室(募集開始から成約まで:約1週間)

昭和60年代~平成一ケタ代に建築されたアパートで間取りが2DKという賃貸物件は、今最も空き室が多いと思われます(平成26年9月現在、南林間駅利用だけで204件)。

その一番の激戦区を勝ち残って成約に結びつけるためには、「ネット広告の画像でいかに閲覧者にインパクトを与えることが出来るか」にかかっていると言っても過言ではありません。

小さな「サムネイル」と呼ばれる画像に、清潔感やセンスの良さを漂わせることができれば必ず反響に結びつきます。

こちらの物件のオーナー様はご家族会議を開き、当社がご提案させて頂いたいくつかのカラープランの中から「赤系」を選ばれました。

このような色合いの内・外装を実施すると、築20年以上経過している物件でも、お問合せの平均年齢が10~15歳以上若くなります。当然ご入居者の平均年齢もグッと下がり物件の活気が変わってきます。やっぱり色って大事ですよね。

内装や外壁をカラーコーディネイトすることは一番お金のかからないイメージチェンジです。

どうせやるならセンス良く、です。

ただし目立てばイイってもんでもないし、派手なら反響が多いってわけでもありません。そのへんのサジ加減が難しいですが。

当社では外壁の塗り替えのカラーシュミレーションを無料サービスで行っています!

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林間ホームズ 1988年築 大和市林間1丁目

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物件名林間ホームズ
所在大和市林間1丁目
交通南林間駅徒歩2分
築年月1988年1月(リノベ完了:2014年3月)
構造・規模鉄筋コンクリート造3階建て
総戸数27戸 → 18戸
床面積14.84㎡~33.84㎡
間取り1R・1K・1DK
現状満室(全13戸の成約期間:約1.5ヶ月)

オーナー自らが「立案&監修」された、極めて珍しい事例です。

元物件は、バブル時に居住性よりも効率を求めて企画された間取りでした。

一番小さい部屋は14.83㎡。
各部屋には洗濯機置場を作らず、共同のコインランドリーが設置されていました。

とはいえ新築当初は、遮音性の高い構造と駅から2分という立地もあり人気物件でした。
が、やはり部屋がかなりせまいことと、洗濯機置場がないことが特に女性に敬遠され、築5年後くらいから空室率が目立ってきました。

2000年以降、総戸数27戸中入居数が7~8戸まで落ち込み、なんとかしなければとリノベーションを検討するも、RCという頑強な構造が逆にネックとなり、オーナーも建替えを検討された時期があったようです。

が、見積りをとってみれば巨額の解体費用と建築費が億単位になることがわかり、一大決心の上大規模なリノベーションを敢行することに。

その後ネットで色々と勉強・情報収集され、専門家の意見を取り入れつつも「ご入居者に喜んで住んでもらいたい」というテーマに基づいて細部にまで徹底的にこだわられました。

その結果、構造計算により分厚いRCの壁をぶち抜き、15㎡前後のワンルームの部屋をくっつけて30㎡超えの1DKを8戸も出現させてくれました。

室内だけにとどまらず共用部分にもランドリーラウンジウッドデッキ自転車ラック防犯カメラなどを新設。

もちろん外壁のタイルも高圧洗浄とコーティングでピカピカのツルツル状態に!

工事完了後、北は仙台から南は奈良のお客様にいたるまでネット広告による問合せが殺到し、あっという間に満室となりました。

これぞまさにリフォーム&リノベーションの「キング・オブ・成功事例」ではないでしょうか。

この事業に携わることが出来たことは、今当社にとって非常に大きな財産となっております。

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南林間グローブマンション 1988年築 大和市西鶴間1丁目

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物件名南林間グローブマンション
所在大和市西鶴間1丁目
交通南林間駅徒歩5分
築年月1988年11月(リノベ実施:2014年7月)
構造・規模鉄筋コンクリート3階建
総戸数13戸
床面積22.23㎡
間取り1K
現状満室(募集開始から成約まで:約1週間)

南林間駅と鶴間駅のほぼ中間地点にあるRC造のマンションです。

築年が1988年(昭和63年)で、バブルのど真ん中に完成した建物です。

新築当時は、流行のワンルーム系の間取りとファミリータイプの混合物件であったこともあり、常時満室を誇っておりました。

気がつけば築20年を超え、どちらかというと築古物件の仲間入りをしておりますが、タイル張りの外観や駅から近いこともあって比較的高い入居率を維持してきておりました。

しかしながらさすがに最近では一度部屋が空くと次のテナントさんが見つかるまで半年~1年くらいの期間を要し、室内の設備、特にキッチンやユニットバスに滲む「時代遅れ感」が否めなくなりつつありました。

今回一大リフォームをした部屋は間取りが1Kということもあり、競合物件が数え切れないほど市場にあふれている激戦区での勝負になるため、設備やカラーリングに高級感が漂うように心がけました。

結果、建物内の他の同じ部屋より3000円賃料アップの上、完成後10日で成約することができました。

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グリーンバレー南林間 1991年築 大和市南林間7丁目

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物件名グリーンバレー南林間
所在大和市南林間7丁目
交通南林間駅徒歩10分
築年月1991年9月(リノベ実施:2014年5月)
構造・規模軽量鉄骨造2階建て
総戸数8戸
床面積20㎡~40㎡
間取り1K~2DK
現状満室(募集開始から成約まで:約3週間)

1991年築の積水ハウス施工による軽量鉄骨プレハブアパートです。

当社の社有物件なので、部屋が空くたびに実験的に色々なリフォームやリノベーションを実施しています。
流行の設備はもちろんですが、色遣いの試行錯誤も繰り返し行ってます。

ネット画面で一番映える色はどんな色か?どんなコーディネートか?
新素材や新商品も思い切って試してます。

やはりオーナー様にご提案する以上、自社でやってみてお勧めするのとそうでないのとでは雲泥の差ですからね。もちろん今まで、試したもののあまり反響に結びつかない設備や色もありました。

そのようなデータの蓄積にも大いに役立っている、いわば当社のリアルな実験室です。

自社物件なので気兼ねなく大胆に色んなチャレンジを今後もどんどん行って参ります!

ありがたいことに満室なので次の挑戦が当分できそうにないのが目下贅沢な悩みです。

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カーサファミール 1987年築 大和市中央林間4丁目

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物件名カーサファミール
所在大和市中央林間4丁目
交通中央林間駅より徒歩1分
築年月1987年1月(リノベ実施:2013年12月)
構造・規模木造2階建
総戸数8戸
床面積21.51~23.13㎡+ロフトスペース(6.5㎡)
間取り1K+ロフト
現状満室(募集開始から成約まで:約2ヶ月)

築25年のカーサファミールは、駅から1分の好立地条件の物件ですが、いったん空き室が出ると入居者様が決まらない状況が続いていました。

この物件は、洗濯機置き場が玄関の外にあるので、若いテナントに敬遠される原因になっていました。また、せっかく4畳のロフトが付いているのに梯子の傾斜が急すぎて危険でした。

リノベーションのご相談を受けた際、当社としましても、取り分け信頼関係の強いオーナー様でしたので、ぜひ人気物件にしていきたい旨をお伝えしました。

オーナー様は、なにもせずに1年間部屋を空けておくくらいならリフォームをして、この際家賃5000円アップを目指したいということで、費用をかけて改修することに。

配水管工事をして洗濯機置き場を室内に引き込み、梯子をかける場所を移動しました。斜め天井にはスポットライトを使用し、ログハウス風の天井クロスを張りました。壁のクロスは打ちっぱなし風に。あっという間におしゃれな内装に変わりました。

このようなリフォームを行えば、3点ユニットバスの物件でもまだまだ成約可能であることが証明することができました。

今後は、1世帯ずつ入居の成果を上げていくなかで、外壁の補修も行っていく予定です。

オーナー様にとって1世帯にかける改修費が高いか安いかの判断は、“将来設計”が基準になってきます。不動産に手入れをしてゆくゆくはご家族に残されるか、やがては更地にして売却するかというビジョンです。

リノベーションは一気に大規模な工事をすることなく、徐々に行うこともできます。

当社ではオーナー様の中長期的なビジョンをお伺いして親身になってリノベーションのお手伝いをして参ります。

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